Teksti: Sakari Soininen
Rahat ovat olleet turvassa kantakaupungin asunnoissa.
Kruununhaan Kristianinkatu on rauhallinen lintukoto keskustan sykkeen kupeessa. Kristianinkatu 9:ssä sijaitsevaa vuonna 1927 valmistunutta As Oy Vuorilinnaa on kohdeltu hyvin. Rakennuksen LVISR- linjasaneeraus valmistui vuonna 2018 ja yhtiön mittavien vuokratulojen ansiosta 3,90 euron hoitovastike per neliö on Helsingin keskiarvoa matalampi.
Aalto LKV:n kiinteistönvälittäjä Elina Aalto-Waltimo esittelee myynnissä olevaa ylimmän kerroksen yksiötä, jonka pinta-ala on 41 neliötä ja pyyntihinta 369 000 euroa eli 9000 euroa neliöltä.
Maaliskuussa inflaatio eli kuluttajahinnat nousivat 5,8 prosenttiin vuoden takaisesta. Kiihtyvät inflaatio nakertaa pankkitilillä makaavia käteisvaroja. Samanaikaisesti alkuvuonna (3.1.-29.4.22) OMX Helsinki 25 laski 12,74%. Kannattaako yksityishenkilön hajauttaa sijoituksiaan ja parkkeerata osa varallisuudestaan sijoitusasuntoon? ”Kyllä, varsinkin kun sijoitusasunnon ostossa voi hyödyntää velkavipua – toisin kuin osakesijoittamisessa. Korot ovat nousussa, mutta eivät vielä asuntosijoittamisen este.”, Elina Aalto-Waltimo sanoo.
”Ennen pandemiaa monet kantakaupungin pienet asunnot päätyivät asuntosijoittajille. Nyt heitä näkyy näytöillä vähemmän”, Aalto-Waltimo havainnoi. Kiinteistönvälittäjä on valmistautunut asuntoesittelyyn hyvin ja laskenut valmiiksi Kristianinkadun asunnon nettovuokratuoton, jonka hän arvioi olevan 1000 euron kuukausivuokralla 2,7%. ”Tuottoon vaikuttavat monet tekijät, mutta sanoisin, että sijoitusasunnon vuokratuotto asettuu Helsingin kantakaupungissa 3-4 prosenttiin”, Aalto-Waltimo laskee.
Elina Aalto-Waltimo on koulutukseltaan kauppatieteiden maisteri ja ylempi kiinteistönvälittäjä. Hän on pätevöitynyt rakennuspiirtäjä sekä hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen. Hän on opiskellut myös juridiikkaa. Rakennuspiirtäjän koulutus auttaa häntä ymmärtämään asuntojen teknisiä seikkoja. Vuokra-asuntomarkkinat tulivat hänelle hyvin tutuiksi, kun hän toimi Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajana. Suomen Vuokranantajien jäsenet ovat pääsääntöisesti yksityishenkilöitä. Suomessa on yli 400 000 sijoitusasunnon omistavaa yksityistä ihmistä, jotka omistavat 38% kaikista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista.
Aalto-Waltimolla on asuntosijoittamisesta omakohtaista kokemusta ja hän on viikoittain tekemisissä asiakkaittensa asuntosijoittamisen kanssa.
Vaikka vuokra-asuntobusiness on keskittynyt suurille toimijoille, näkee Aalto-Waltimo yhä sijoitusasunnon hyvänä osana yksityishenkilön hajautettua salkkua. ”Asuntosijoittajan tulee tarkastella ostettavaa asuntoa ensisijaisesti numeroiden ja faktojen valossa ja jättää omat asumismieltymykset taka-alalle”, hän huomauttaa.
Asuntosijoittamisen tärkeät taloudelliset tekijät ovat vuokratulo ja asunnon arvonnousu. Viime vuonna asuntojen hinnat nousivat
metropolialueella 5,5% prosenttia ja Eirassa jopa kahdeksan prosenttia. Toistaiseksi rahat ovat olleet turvassa etelähelsinkiläisissä kivitaloissa, kun asuntojen arvon nousu on ollut reippaasti inflaatiota korkeampi. Historiallinen hinnannousu ei kuitenkaan ole tae tulevaisuudesta. ”Yksityishenkilöt, jotka ostavat sijoitusasunnon, ovat yleensä pitkäjänteisiä sijoittajia, jotka säästävät vaikkapa eläkepäiviä varten eivätkä hötkyile joka kvartaali”, Aalto-Waltimo huomauttaa. Aika on kautta aikain ollut sijoittajan ystävä ja tasoittanut ylä- ja alamäkiä.
Suomen Vuokranantajien huhtikuun barometrissa asuntosijoittajia huoletti korkojen nousu, Ukrainan sota, vuokrien lasku ja hoitokulujen nousu sekö verotuksen mahdollinen kiristyminen. Hoitovastikkeiden arvellaan nousevan, mikä kannattaa huomioida sijoitusasunnon tuottolaskelmissa. Suuret instituutionaaliset sijoittajat luottavat muun muassa Helsingin väestönkasvuun ja tyytyvät jopa alle kolmen prosentin tuotto-odotukseen.
Ennen pandemiaa ei ollut epätavallista, että vuokra-asunnon näytölle kertyi väkeä jonoksi asti. Nyt tilanne on kääntynyt vuokralaisten eduksi. ”Tarjonta vuokra-asunnoista on tuplaantunut koronaa edeltävään aikaan verrattuna. Markkinatilanne on muuttunut, kun opiskelijat ovat loistaneet poissaolollaan ja lyhytaikaisen majoituksen kuten Airbnb:n kysyntä
romahti. Asioilla on kuitenkin tapana lutviutua varsinkin, kun yhteiskunta nyt taas avautuu. Ihmiset, jotka lomautettiin korona-aikana, palaavat töihin, opiskelijat lähiopetukseen ja matkalaukkujen vetäjät lyhytaikaista majoitusta tarjoaviin huoneistoihin. Esimerkiksi suuria tapahtumia järjestetään jo tänä kesänä ja ne vetävät puoleensa matkailijoita”, Aalto-Waltimo mainitsee.
Vuokra-asunnoille on kysyntää tulevaisuudessa, sillä vuokra-asuminen on Etelä-Helsingin suosituin asumismuoto. Kampissa, Ruoholahdessa ja Jätkäsaaressa vuokralla asuvat ovat selvä enemmistö. Eirassa, Punavuoressa, Kaivopuistossa, Hernesaaressa, Ullanlinnassa ja Kaartinkaupungissa omistusasuminen vuokra-asumista hieman yleisempää.
Helsingin vuokrat ovat polkeneet paikoillaan ja viime kuukausina jopa laskeneet. Suuresta tarjonnasta johtuen monet sijoitusasunnon omistajat ovat vähintäänkin tinkineet indeksikorotuksista. Isot instituutiot eivät hevin laske vuokrapyyntöjään, vaan pitävät asuntojaan mieluummin hetken tyhjinä, kun taas yksityiset sijoittajat toimivat notkeammin ja tarvittaessa tiputtavat hintaa saadakseen hyvän vuokralaisen.
”Sijoittajan, joka on ostoaikeissa, tulee kiinnittää huomiota paitsi sijaintiin myös taloyhtiön vakavaraisuuteen sekä mahdollisiin vuokratuottoihin ja tehtyihin sekä tekemättömiin remontteihin, joita seuraavan 10 vuoden aikana on määrä toteuttaa. Taloyhtiön asiapapereihin kuten tilipäätökseen, yhtiöjärjestykseen ja kunnossapitosuunnitelmaan tulee perehtyä huolella. Asunnon ostamisessa voi myös käyttää apuna ammattilaista, joka osaa tulkita asiakirjoja ja tuntee markkinat”, Aalto-Waltimo neuvoo.
Kantakaupungin vetovoima ei ole hiipumassa. Vaikka asuntoja olisi vajaakäytöllä, aikanaan markkinat normalisoituvat. Yksi asia on varma. Mikä tahansa murju ei enää kelpaa maksukykyiselle vuokralaiselle ja häntä on palveltava hyvin. Vuokrattavia kohteita on
markkinoitava edustavilla valokuvilla sekä kattavilla tiedoilla. ”Vuokralainen on syytä valita huolella, eikä siirappisiin tarinoihin saa
langeta. Tarkistan aina vuokralaisen luottotiedot ja haastattelen häntä. Pääsääntöisesti vuokralaiset noudattavat vuokrasopimuksia todella hyvin. Pahimmassa tapauksessa vuokrasopimuksen purku voi kestää kuukausia. Vaikka vuokralainen jättäisi vuokrat maksamatta, voi hänen häätönsä olla prosessi, joka kestää jopa kuusi kuukautta”, Aalto-Waltimo sanoo.
Vallitsevana tapana on ollut tehdä vuoden määräaikainen vuokrasopimus, jonka jälkeen vuokrasuhde jatkuu toistaiseksi voimassaolevana. Vuokralaisen irtisanomisaika on kuukausi ja vuokranantajan kuusi kuukautta. Määräaikaisista sopimuksista on viime aikoina jonkin verran joustettu.
Elina Aalto-Waltimo on aktiivinen taloyhtiöiden hallituksissa, joissa hän pyrkii vaikuttamaan, että omaisuudesta pidetään hyvää huolta ja asumismukavuus on korkea. ”Toimin laaja-alaisesti kiinteistönvälitysalalla ja myyn asuntoja sekä etsin sijoittaja-asiakkailleni hyviä kohteita. Palveluuni lukeutuu myös asuntojen ja liiketilojen vuokravälitys. Toimistotiloista on Helsingissä yleisesti ottaen ylitarjontaa, mutta hyvällä paikalla sijaitseville kivijalkaliikkeille on aina kysyntää”,Aalto-Waltimo kertoo.
Julkaistu Kamppi-Eira lehdessä 5.5.2022.
